(Bloomberg) Hay escasez de apartamentos y casas unifamiliares para alquilar por primera vez desde 2001, según un análisis de Frank Nothaft, economista jefe de la compradora hipotecaria Freddie Mac, sobre la base del inventario disponible y los niveles de desocupación históricos. El déficit del tercer trimestre fue de alrededor de 350,000, el mayor según registros iniciados hace 14 años.

La escasez beneficia a los inversores institucionales que gastaron más de US$ 25,000 millones desde 2012 en la compra de viviendas unifamiliares para alquilar. Si bien el mercado de apartamentos ha favorecido a los locadores desde hace ya cinco años, los propietarios de viviendas ahora pueden aumentar los alquileres para incrementar las utilidades.

“La ecuación de oferta y demanda nos permite subir mucho los alquileres”, dijo Stephen Schmitz, máximo responsable ejecutivo de American Residential Properties Inc., que alquila más de 8.500 viviendas, en una convención de inversores realizada este mes.

“Hace tres años, cuando se quería aumentar un alquiler, los locatarios podían decir: ‘Saldré a la calle y pagaré US$100 menos de lo que le pago a usted’. Pero ahora no pueden hacerlo porque todas las casas están ocupadas”.

La tasa de desocupación declinó en los Estados Unidos a 7.4% en el tercer trimestre, según datos de la Oficina de Censo. Se considera que el mercado está equilibrado, sin que ni locadores ni locatarios tengan ventaja en lo relativo a alquileres, con una tasa de desocupación de 8.2%, sobre la base del promedio desde 1994 hasta 2003, según Nothaft, de Freddie Mac.

Declina la desocupación
El excedente de viviendas alcanzó su punto máximo de casi 2 millones de unidades en el tercer trimestre de 2009, cuando las ejecuciones hipotecarias se multiplicaban y años de construcción especulativa derivaban en una abundancia de casas desocupadas.

“El excedente de viviendas vacías ha declinado en los últimos años porque las familias han crecido y la construcción ha mermado”, dijo Nothaft en entrevista telefónica. “En la mayor parte de los mercados y en los datos nacionales se observa que los alquileres han aumentado más rápido que la inflación”.

Se estima que los alquileres de viviendas unifamiliares y unidades multifamiliares subirán 3.5% el año próximo, en comparación con un incremento de 2.5% de los precios para la compra, según pronósticos de este mes del economista jefe de Zillow Inc., Stan Humphries. La inflación estadounidense fue de 1.3% en noviembre, mientras que el objetivo de la Reserva Federal era de 2%.

Los locadores con respaldo de Wall Street ya perciben alquileres más altos por viviendas unifamiliares en los mercados que se vieron más afectados como consecuencia del derrumbe inmobiliario, donde primero empezaron a comprar.

Suben alquileres
El alquiler mensual promedio de una vivienda de tres dormitorios en Phoenix subió más de 9% este año, a US$ 1,158, según datos de RentRange LLC, que tiene sede en Westminster, Colorado. Las casas se alquilan ahora unos 10 días más rápido que los apartamentos, según un informe de esta semana del Centro de Teoría y Práctica Inmobiliaria de la Universidad del Estado de Arizona.

En Las Vegas, los alquileres de casas aumentaron más de 3%, a una mediana de US$1.248 en los 12 meses hasta noviembre, según RentRange. En Orlando, Florida, treparon 5% el mismo mes, a US$1,294.

La reanimación del mercado laboral impulsa la formación de familias y alimenta la demanda de viviendas a un ritmo que no logran cubrir las constructoras. En la zona de Orlando, por ejemplo, se sumaron 56,000 empleos en los 12 meses hasta octubre, lo que beneficia a locadores como Aaron Edelheit, máximo responsable ejecutivo de American Home, una compañía locadora con sede en Atlanta que cuenta con 2,500 casas, entre ellas unas 200 en la zona central de Florida.

Escasez de viviendas
“No se construyen muchas viviendas básicas”, dijo en entrevista telefónica. “Eso es lo que genera escasez de viviendas y lo que va a impulsar el precio de los alquileres”.

Es probable que el incremento de los alquileres se convierta en una prioridad para los locadores institucionales el año próximo, a medida que manejen mejor las operaciones y la forma en que los alquileres más altos afectan su ritmo de renta”, dijo Anthony Paolone, un analista de JPMorgan Chase Co. que estudia los fondos de inversión inmobiliaria, entre ellos American Homes 4 Rent y Silver Bay Realty Trust Corp.

Los inversores están ahora en posición de alquilar viviendas a algunos de los ex propietarios de 5 millones de propietarios cuyas casas se ejecutaron como consecuencia del derrumbe inmobiliario, según la compañía de análisis CoreLogic Inc. Muchos de esos ex propietarios prefieren las casas a los apartamentos porque quieren más espacio para sus hijos y mascotas. Los locadores también se benefician de parte de los 75 millones de integrantes de la generación del milenio -18 a 34 años- que comienzan como locatarios en lugar de como compradores.