El Banco Central de Reserva (BCR) hace unos días anunció que prepara un proyecto de ley para crear el sistema de las hipotecas reversas, con el objetivo de que los adultos mayores puedan tener un ingreso adicional gracias al valor de sus viviendas.

El mecanismo permitirá a los propietarios poder hipotecar sus inmuebles a cambio de recibir un pago mensual de una entidad financiera ¿Cuáles serían los beneficios y riesgos de este nuevo sistema? Aquí algunas de las respuestas de los especialistas del BCR Mauricio Concha y Jorge Lladó.

Beneficios
La Hipoteca Revertida (HR) es un producto hipotecario que permite a las personas obtener liquidez sobre la base de propiedades inmobiliarias.

A diferencia de una hipoteca convencional, una HR proporciona una suma global o pagos periódicos al propietario, usualmente personas en edad de retiro, explica un estudio del BCR publicado en su revista Moneda.

Señala que en una HR típica, una institución financiera brinda un crédito respaldado por un inmueble a una persona, el crédito no tiene que ser pagado mientras el propietario ocupe la vivienda.

“El inmueble garantiza el rembolso del crédito, por lo que no se requiere la evaluación de la capacidad de pago de la persona, pues dicho pago se realizará con la venta del inmueble. De esta forma, una persona que no está interesada en dejar su propiedad como herencia, puede recibir un flujo de dinero mientras utiliza su vivienda hasta que fallezca”, indica el estudio.

Agrega que en el caso del fallecimiento del cliente y su cónyuge, los herederos tienen la opción de conservar la vivienda si cancelan el crédito.

Asimismo, el BCR explica que el monto del crédito que recibe la persona dependerá principalmente de los siguientes factores: i) el valor de la vivienda; ii) la expectativa de apreciación del valor del inmueble; iii) la tasa de interés; y iv) la esperanza de vida del propietario.

“De este monto, se deducen los costos de emisión, el pago de deudas pendientes en las que se encuentre involucrada la vivienda y el seguro de la vivienda”, anota.

Riesgos
El estudio indentifica tres factores de riesgos asociados a la hipoteca revertida:

1. El riesgo de longevidad: es el riesgo que una persona se mantenga con vida más tiempo de lo esperado. Esta situación implica que no se podrá recuperar la vivienda hasta que el propietario la desocupe.

Este riesgo es mitigado por las instituciones financieras a través de la adquisición de un seguro de renta vitalicia con una empresa aseguradora; de esta forma, la institución financiera se asegura de realizar los desembolsos mensuales mientras dure el tiempo pactado al inicio de la operación de la HR. Si el individuo vive más tiempo, las rentas son pagadas por la aseguradora.

2. El riesgo de tasa de interés: es el riesgo que involucra un incremento en la tasa de interés del mercado. Si esto sucediera, la vivienda debería ser descontada a una tasa de interés más elevada lo cual disminuiría el valor inicial de la vivienda y, por ende, el valor del préstamo que se debió recibir. Esto podría generar que se reciba un monto pequeño del préstamo en relación al valor de la vivienda.

3. El riesgo de cambios en el valor de la vivienda: se presenta cuando la apreciación de la vivienda en el tiempo es menor a la esperada o cuando el valor del inmueble comienza a disminuir.

La apreciación de la vivienda difiere de acuerdo a la localización y la calidad de la misma (por ejemplo, los materiales de construcción utilizados, la calidad de los acabados, entre otros). Para la institución financiera que otorga la HR, el riesgo de valor de la vivienda se puede diversificar, ya que las viviendas se encontrarían en diferentes zonas geográficas.

“Los tres factores de riesgo mencionados podrían originar una situación denominada patrimonio negativo, en la cual el valor de la deuda excede el valor de la vivienda”, anota.

El estudio también subraya que las personas que solicitan este producto deberán ocupar la vivienda y ser responsables de los costos de mantenimiento, así como del pago de los tributos y del seguro de la vivienda.

La falta de los pagos o el permanecer fuera de la vivienda por un periodo mayor a lo estipulado en el contrato cancelarían la HR. En esta situación, la institución financiera solicitaría el repago del crédito.

“Por lo tanto, las características especiales del producto hacen que requiera ser regulado para evitar abusos contractuales”, apunta el estudio.