(Bloomberg).- El mercado inmobiliario chino está empezando a parecerse a un triángulo de las Bermudas para los economistas: una y otra vez, los más hábiles pronosticando se adentran en él solo para equivocarse.

Así lo ve Larry Hu, director de economía china en Macquarie Securities Ltd. en Hong Kong, quien considera un mito recurrente las persistentes conversaciones sobre una burbuja inmobiliaria en la segunda mayor economía del mundo.

Según su opinión, los rápidos incrementos de precios en las ciudades más grandes solo reflejan una demanda subyacente y una falta de oferta, aspectos esenciales que son muy distintos al ciclo del crecimiento y caída basado en crédito que se ha dado en otras zonas.

Los datos oficiales muestran que los precios de la vivienda crecieron su máximo en seis años en agosto. Mientras que las ganancias han sido evidentes en grandes ciudades como Shenzhen, donde los precios de las casas han subido en torno a un 60% el año pasado, muchas ciudades pequeñas no han experimentado lo mismo.

“La diferencia entre sobreinversión y desajuste es lo que hay que tener en mente cuando nos referimos al sector inmobiliario en China, ya que estos dos escenarios tienen unas implicaciones completamente diferentes para la inversión y la política gubernamental”, escribió Hu en una nota de investigación reciente.

Las grandes ciudades, como Shanghái, están experimentando una inmigración neta con una aparición de limitada de terrenos en el mercado. “Si Shanghái solo vende una parcela de terreno al año, el precio de la tierra va a ser extremadamente caro. No estamos ante una burbuja, estamos ante una falta de oferta”, opina Hu.

El mercado inmobiliario chino se ha ido polarizando cada vez más durante los últimos tres años. Las rápidas subidas son casi exclusivas de las grandes metrópolis o los centros regionales, mientras que el sector inmobiliario a nivel nacional se ha vuelto, de hecho, más asequible, en parte gracias a la subida de los salarios.

Una mejor educación, sanidad, prestaciones sociales y oportunidades laborales atraen a inmigrantes de toda China a las ciudades más grandes, lo que provoca la alta demanda de suelo. Una ratio de anticipo de al menos un 30% y las políticas gubernamentales también mitigan los riesgos, según Hu. Más de 20 ciudades han tomado medidas de ajuste de gran repercusión desde finales de setiembre.

Aunque Macquarie espera que el sector inmobiliario se enfríe en la primera mitad del 2017, es poco probable que las restricciones del gobierno cambien la tendencia al alza a largo plazo en las ciudades con flujos de crecimiento. “La solución definitiva sería cambiar el actual sistema de terrenos”, comenta Hu.

Hu no ignora los riesgos y advierte de que los altos precios de la vivienda pueden amenazar el crecimiento económico. Por ejemplo, desanima las inversiones en economía real y deja a los hogares con menos efectivo para gastar. Pero considera que los riesgos son manejables y que las preocupaciones acerca de una burbuja son excesivas.