Al filo del mañana
Miguel Cardoso
Economista jefe para España de BBVA Research
Dos películas muy parecidas entre sí son “Al filo del mañana” con Tom Cruise o “El día de la marmota” con Bill Murray. En ambas tramas los protagonistas se encuentran en situaciones en las que el mismo día se repite una y otra vez.
Después de la comprensible confusión que esto les genera, observan que lo que les sucede lo pueden transformar en una ventaja: conocer el futuro les permite anticipar sus respuestas. Los ciclos económicos tienen algo de “día de la marmota” en la medida en que hay ciertos factores que se repiten y que permiten tener una mejor idea de los puntos de inflexión que se avecinan.
Esto es particularmente cierto en el mercado inmobiliario, donde el dato de crecimiento en la inversión residencial dado a conocer ayer es sólo una más de las pruebas que se acumulan apuntando a que estamos ante el inicio de una recuperación en el sector.
Por ejemplo, en anteriores ocasiones el incremento de la actividad en la construcción residencial ha venido precedido por un descenso de los tipos de interés reales. Detrás de lo anterior normalmente se encuentran los Bancos Centrales, tratando de suavizar el ciclo económico a través de políticas monetarias expansivas. Sin embargo, este impulso al sector había tardado en llegar como consecuencia de varios factores.
Por ejemplo, la situación de incertidumbre sobre la financiación de las entidades financieras y del soberano, por un lado, había permitido que los ahorradores se beneficiaran de tipos de interés relativamente elevados y por otro, había perjudicado a los demandantes de nuevo crédito, encareciendo la financiación.
Ahora que la confianza ha regresado, el coste del pasivo de los bancos se ha reducido y los diferenciales comienzan a disminuir. Esto es importante porque debería llevar a una mayor toma de riesgo por parte de los ahorradores que beneficiaría a los activos inmobiliarios y a un incremento en la demanda por crédito que reactivaría el mercado hipotecario. A este respecto, los flujos de nuevo crédito hipotecario crecieron en septiembre un 16% en términos interanuales.
Por otro lado, otros factores que normalmente preceden a la recuperación en el sector son aquellos que reducen la incertidumbre sobre la riqueza de las familias. Esto les permite abordar decisiones de inversión con mayor confianza.
En particular, la riqueza financiera acumula un incremento del 38% desde el segundo trimestre de 2012, mientras que los precios en el sector inmobiliario se acercan a la estabilidad. Ambos factores son cruciales para reducir el ahorro precautorio y para que los agentes que han estado posponiendo decisiones de compra de activos en el sector dejen de hacerlo, dada la mayor certidumbre respecto al valor del resto de su riqueza o del de los activos que pretenden adquirir.
Y por último, por el lado de la demanda, las adquisiciones de extranjeros, un factor que tradicionalmente tarda en acompañar la recuperación, ahora la ha precedido. Desde el primer trimestre de 2010, estas compras se han incrementado en un 72% y la depreciación del euro que se está observando debería fomentar que continúen creciendo al proporcionar un descuento adicional a los precios sin necesidad que estos se ajusten nominalmente más.
Todo lo anterior está comenzando a revertir la tendencia de la oferta. Por ejemplo, los visados de obra nueva han aumentado un 16% desde el segundo trimestre de 2013, mientras que el empleo en el sector de la construcción ha encadenado ya dos trimestres consecutivos de crecimiento por primera vez desde el inicio de la crisis.
En ambas películas arriba mencionadas, los protagonistas tardan un tiempo en darse cuenta de cuál es la respuesta óptima a los problemas que se les presentan, y por lo tanto, necesitan de varios ciclos para resolver su situación. A pesar de las similitudes con episodios anteriores, haremos bien en recordar que esta recuperación es diferente.
En particular, existe un elevado nivel de sobreoferta que todavía tiene que absorberse y una gran heterogeneidad respecto a su localización.
Adicionalmente, la destrucción de empleo ha sido significativa, lo que junto con factores estructurales como el envejecimiento de la población o la menor inmigración pueden limitar el crecimiento del sector. Hacia delante, y para evitar los errores del pasado, habrá que recordar que esta vez la mejora en la construcción residencial deberá seguir siendo una consecuencia de la recuperación del resto de la economía, no su causa.
