Las proyecciones en el comportamiento del sector construcción no fueron muy alentadoras este año. El ingreso de nuevos proyectos de oficinas ha llevado
a un alto incremento de la oferta, pero la demanda no ha marchado en el mismo ritmo.

Por ello, para el próximo año los inversores están evaluando nuevas zonas en las cuales enfocarse junto a sus inversiones.

Y un nicho que se explotará más durante el 2016 será el mercado de oficinas de clase B. Las zonas que presentan un mejor panorama para dichas inversiones, según la consultora Binswanger Perú, son los distritos de Ate, Surquillo, San Borja, La Victoria, Barranco y Lince.

“En estos distritos ya se están desarrollando una serie de proyectos que probablemente se empiecen a comercializar desde el próximo año. El bajo precio de
la tierra respecto a distritos tradicionales, como San Isidro o Miraflores, les permitirá salir al mercado con tarifas atractivas inferiores a los US$ 16 por metro cuadrado”, comentó George Limache, analista de mercado.

Así, se prevé que durante el 2016 el precio promedio continúe disminuyendo.

“La diferencia de precios entre una oficina de clase prime y B llegará a ser mínima en muchos casos, por lo que esperamos que se desarrollen más proyectos
de clase B que prime el próximo año. Sin embargo, esto es temporal, ya que una vez que el mercado de oficinas prime repunte volverá a acrecentarse el
diferencial de precios”, comenta Limache.

Según el especialista, ya se observa que varios propietarios están ofreciendo sus oficinas acabadas o están dispuestos a construirlas con tal de acelerar los alquileres.

También se ve la participación de fondos de inversión que están comprando grandes bloques de oficina para rentarlas a precios atractivos.

De acuerdo a Colliers, durante el tercer trimestre de este año ingresaron al mercado de oficinas B+ dos nuevos edificios: el C.E. Abril y el Edificio 28 de Julio 753, ambos en el distrito de Miraflores. Con estas incorporaciones el inventario en este segmento se incrementó en 10,792 metros cuadrados para un total actual de 359,428 metros cuadrados de oficinas distribuidos en 54 edificios.

Durante la última parte de este año, y de cumplirse los plazos estimados, estarían ingresando en este mercado 11,634 metros cuadrados nuevos de oficinas correspondientes a un edificio a ubicarse en la zona conocida como Sanhattan.

Precios de alquiler
“Ante el escenario de una mayor tasa de vacancia, lo natural es que los precios de alquiler continúen ajustándose a la baja”, señaló Limache. En los edificios prime que se comercializan en la fase de planeamiento o de construcción, la renta mensual promedio se encuentra en US$ 21 el metro cuadrado, aproximadamente, siendo para edificios A+ el precio promedio de US$ 22.16 metros cuadrados y para
edificios clase A de US$ 20.10 metros cuadrados.

“Llama la atención la expectativa de precio que existe sobre un producto que aún
no se encuentra operativo, respecto a la oferta de oficinas que tienen disponibilidad inmediata”, comentan en Colliers.

Opinión. Fernando Castañeda Melgar, Socio de Aramburú Camino Boero Abogados
Nuevo Formato
Las nuevas oficinas prime no son necesariamente de gran extensión, con plantas de más de 500 metros cuadrados en edificios de más de 12 pisos en San Isidro o en Miraflores. Hoy, Magdalena, La Molina, La Victoria, San Miguel, Lince, Surquillo, San Borja y Lince tienen proyectos prime para el mercado, como edificios con estacionamientos, áreas comunes de primera, salas de reunión y auditorios, sistemas de seguridad centralizados, facilidades de atención a proveedores, materiales elegantes, buen diseño de fachadas, etc.

Los formatos también han cambiado en cuanto a área. Aún hay una fuerte dinámica para dimensiones de entre 100 y 250 metros cuadrados, lo que es atractivo para los inversionistas, que tienen que lidiar con la escasez y encarecimiento del suelo, y, principalmente, con el riesgo de vacancia, ya que la capacidad de absorción del mercado es de 100,000 metros cuadrados anuales, pero los que entran a oferta cada año superan
ese número.

¿Cómo se puede hacer más atractivo el alquiler de oficinas prime? Mediante su implementación, sobre todo si el área no es superior a 500 metros cuadrados. Para el inquilino la implementación significa un gran desembolso. Es del orden de los 600 a 800 dólares por metros cuadrados, pero si ya alquila llave en mano y se le provee alivio contra esa gran inversión inicial, que quedará en el inmueble a favor del propietario sin reembolso, estará muy bien dispuesto a pagar una suma bastante mayor a los 17-20 dólares/m2 mensuales, con lo cual tanto el inversionista como el inquilino pueden ganar si se encuentra un adecuado equilibrio financiero para los precios finales.